Владеешь квартирой – владеешь и балконом?

Перед владельцами квартир часто встает один вопрос – являются ли они владельцами своих балконов и лоджий? Для многих лоджия – это просто место, куда можно сложить неиспользуемые вещи. Порой, последнее пристанище находят в лоджии санки, детские лыжи, стеклянные банки и конспекты со времен учебы всех ближайших родственников.

Лоджия

Но, однажды придя домой, вы обнаружили, что ваш балкон используют не только внутри, но и снаружи. Это может быть как рекламный баннер, который не только прикреплен к лоджии, но и закрыл обзор на улицу полотнищем. Также, нередки случаи ссор между соседями, когда декоративные розы или виноград «перебрались » на вашу лоджию и цветут. В данном случае кто виноват в вашей разбушевавшейся аллергии?

Балкон в хрущевке

Также, вопрос о вопросе владения лоджией может возникнуть, когда вы заметили, что плата за отапливаемую площадь помещения повысилась. Не кардинально, но изменения ощутимы. В ЖЭКе вам могут ответить, что как собственник квартиры вы оплачиваете всю ее площадь, в том числе и неотапливаемую.

Совмещенный балкон с спальней

При покупке – продаже квартиры никак не можете определиться с суммой? Сколько вы должны заплатить за площадь лоджии? Оплачивать ли полностью данные квадратные метры?

Так кто же прав в каждом из этих случаев?

Согласно пятому пункту, пятнадцатой статье жилищного кодекса – в общую площадь входят все квадратные метры вашего жилья. Будь это угловой коридор, ниша в спальне, маленькая кладовая или не используемый балкон. Все данные параметры причисляются в общей площади жилья и принадлежат собственнику квартиры, то есть вам.

Следует также разделять понятия общей и жилой площади. В понятие жилая площадь, в соответствии с законодательством, не входят лоджии, кухни, балконы и некоторые другие виды помещений.

Однако есть исключение в данном правиле – что именно именуется владением балконом или лоджией, которым вы вправе распоряжаться? Под территорией балкона подразумевается внутренняя площадь помещения. Внешняя часть лоджии является собственностью всех жильцов данного дома. Подразумевается, если ваш сосед собирается на своем балконе посадить ползучее растение, которое затронет лоджию его соседей, прежде всего, он обязан заручится ответом всех тех, кто прописан в квартирах.

Подобным ответом от всех жильцов дома, обязаны заручиться и рекламодатели, которые задумали разместить рекламный баннер на фасаде.

Но, существует один нюанс. Обнаружив рекламу, размещенную без вашего разрешения, вы не имеете права ее срывать. Жильцы дома имеют право реконструировать баннер, подписав общую петицию.

Споры с ЖЭКом

Когда произошли изменения в расчете квадратных метров, стал вопрос – за что платить? Входит ли в данном случае лоджия в площадь, за которую вы будете вносить плату. Да, будете. Но, в разных колонках. При расчете квартирной платы вы оплачиваете все квадратные метры, в том числе нежилые и неотапливаемые (в нашем случае лоджия). Но, при плате за отопление – платится только те помещения, что являются общими (кухня, туалет, коридор). И, если вы обнаружили, что вам начисляют плату отопление, в том числе и за лоджию, вы в праве требовать возмещения ущерба.

В том случае, если вы участвуете в процессе купле – продажи квартиры обязаны ли вы платить за «балконные» метры. Естественно, никто вам не подарит вам данное пространство. Но, данный метраж считается по специальным коэффициентам. В зависимости от того, в каком регионе вы проживаете необходимо проконсультироваться с юристами для просчета.

Входит ли лоджия в общую площадь квартиры: как учитывать при покупке жилья

Не желая приобретать квартиру на вторичном рынке, и поставив себе за цель покупку жилья в новостройке, многие клиенты испытывают затруднения в офисах строительных компаний при попытках прочтения чертежей с планировкой.

В частности, зачем применяются те или иные коэффициенты.

Определение стоимости лоджии в соответствии с действующим законодательством

Давайте пройдемся по всей цепочке, чтобы выяснить, откуда же берутся непонятные для восприятия цифры, и нет ли здесь злого умысла застройщика, пытающегося получить больше денег от продажи квадратных метров жилья, чем фактически приобретается покупателем.

Законодательная сторона вопроса

Чтобы разобраться, за что же собственно берется та или иная сумма продавцами жилых метров, вооружаемся двумя нормативными документами:

1. Жилищным Кодексом Российской Федерации от 1 марта 2005 года
2. СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».

Жилищный кодекс РФ

Предостережение: в связи с вводом Федерального Закона России от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ, ряд положений, действовавших до этого, утратили силу.

Следует понимать, что в своей работе строительные компании и Бюро технической инвентаризации, проводящие замеры вводимых в эксплуатацию объектов, используют множество внутренних документов и инструкций.

Однако, Жилищный кодекс РФ является Федеральным законом, тогда как инструкции относятся к числу подзаконных актов, и в случае спорных, а порой и противоречивых моментов, большей юридической силой обладает ЖК.

Итак, что же трактуют вышеупомянутые законодательные акты и нормативные документы:

1. Из статьи 15 ЖК РФ, в частности пункта 5, мы узнаем, что общая площадь жилого помещения, которую получает во владение покупатель жилья в новостройке, представляет собой сумму площади всех частей такого помещения вместе со вспомогательными помещениями, исключая балконы, лоджии, террасы и веранды.
2. Из СНиП 31-01-2003 мы узнаем, что общая площадь квартиры, которая является собственностью жильцов после сдачи дома в эксплуатацию, рассчитывается по линиям наружных габаритов (внешние стороны стен) квартиры.

Поэтажный план застройщика

Кроме того, строительная организация может использовать для внутреннего пользования и старый СНиП 2.08.01-89*, который требовал определения общей площади жилого здания, сдаваемого в эксплуатацию, как суммы общих площадей квартир всего дома.

Спорные моменты

Как видно из вышеприведенного, спорные моменты возникли из-за изменения в законодательстве.

Но на практике, все отрегулировано подзаконными актами и внутренними инструкциями, которые недоступны рядовым гражданам для ознакомления:

1. Разница в показаниях общей площади объекта, исходя из данных по проекту строительной организации и по данным БТИ, проводящей замеры каждой квартиры и дома в целом отображается справочно .

Что происходит на практике

При соблюдении требований, определенных законодательством Российской Федерации, при определении общего жилого метража квартиры, площадь лоджии не включается. Но это не значит, что застройщик просто «дарит» строительные конструкции своим дольщикам.

Законодательно предусмотрено, что составляя договор долевого участия, при расчете общей стоимости в отношении балконов и лоджий необходимо применять понижающие коэффициенты.

Подписание договора долевого участия

Соответственно, если в приложении к договору долевого участия на плане жилья будет указана площадь лоджий, балконов и террас, то в расчете стоимости к этим величинам должны быть применены коэффициенты.

В частности:

1. Для лоджий – коэффициент 0,5
2. Для террас и балконов – 0,3
3. Для веранд и холодных кладовых -1,0.

Зачастую, в договоре долевого строительства балконы и лоджии указываются схематично, однако в приложении застройщик обязан указать ее общую площадь. Например, если площадь лоджии, измеренная по внешним сторонам равна 4 кв. метра, то с покупателей оплату за нее можно требовать исходя из расчета: 4,0х0,5=2,0 кв.м.

Права покупателей

На практике, когда речь заходит о вычислении общей стоимости продажи жилья в новостройке, то не все строительные компании сообщают участникам долевого строительства (покупателям) те или иные нормативы.

В случае если в приложении к договору долевого участия (а попросту #8212 купли-продажи) площадь лоджий посчитана:

1. с коэффициентом 0,3
2. или даже один к одному (1/1)

то налицо нарушение законодательства РФ в части ущемления прав покупателей путем намеренного ввода в заблуждение.

Нередко, недобросовестные застройщики прикрываются разным трактованием законодательной базы, вводя в обман дольщиков. Например, что БТИ руководствуется своими нормативными документами, что жилая площадь не включает в себя ряд помещений, однако их метраж оплачивается и т.п.

В случае, если вы стали жертвой подобной ситуации, и заплатили по договору долевого участия больше, чем впоследствии оказался метраж жилья согласно полученного из БТИ технического паспорта, то за защитой своих интересов следует обращаться в судебные инстанции.

Закон в подобных ситуациях всегда на стороне потребителей, поскольку:

1. Обмеры площадей проводятся без его участия
2. Добросовестный приобретатель не обязан платить за чужие ошибки, связанные с правильностью осуществления обмеров
3. Ответственность за неправильный расчет возлагается на исполнителей.

Судебные разбирательства

Решение жилищных вопросов в суде

Дольщики (покупатели), получая после сдачи дома в эксплуатацию документы на приобретенное жилье из БТИ, обращают внимание на разницу в цифрах, которая вызывает у них вопросы.

Для большинства покупателей цена излишне переплаченных метров существенная, чтобы ее прощать, однако, случаи, при которых застройщик по собственной воле возвращал деньги, крайне редки.

Единственный правильный (законный) способ возврата – это обращение в суд. Выступая в качестве ответчика, застройщики нередко ссылаются на устаревший СНиП 2.08.01.-89*, согласно которого площадь балконов и лоджий входила в общую площадь квартир .

Суд принимает во внимание эти обстоятельства, поскольку стороны пришли к ним добровольно в ходе исполнения договора.

Однако, суд также принимает во внимание, что общая воля сторон по договору долевого строительства:

1. Была направлена на строительство и передачу в собственность квартиры дольщику оговоренной площади
2. Фактически же застройщик передал в распоряжение дольщика площадь, размеры которой оказались меньше, чем предусмотренные договором
3. Влиять на проведение измерений дольщик не имел возможности, равно как и полномочий, соответственно, не должен страдать от возможных ошибок
4. Дольщик имеет все основания предъявлять претензии по договору долевого участия о взыскании излишне выплаченных денежных средств застройщику в связи с невыполнением им своих договорных обязательств.

Пример из жизни

Давайте рассмотрим подобную ситуацию на конкретном примере. При подписании договора долевого участия со строительной компанией, дольщик рассчитывал получить двухкомнатную квартиру общей площадью 77 квадратных метров, включая интерьер лоджии .

Однако, договор:

1. Не содержал ссылок на применяемые коэффициенты
2. Не имел выкопировки из поэтажного плана.

После ввода в эксплуатацию и получения техпаспорта из БТИ дольщик обнаружил, что, полученная квартира имеет площадь 72,5 кв.м:

1. 68 кв.м – площадь комнат
2. 4,5 кв.м – площадь лоджии с учетом коэффициента 0,5
3. 4,5 кв.м #8212 разница между фактически полученной и указанной в договоре площади.

Возвращать излишне полученные средства по договору застройщик отказался, ссылаясь на разное толкование правил и законов между ним и региональным БТИ. В частности его доводы о фактической площади лоджии в размере 9,0 кв. м дольщиков такое объяснение не устроило, и они обратились за защитой своих интересов в суд.

По итогам рассмотрения дела, суд удовлетворил требования истцов. Кроме того, суд высчитал среднюю стоимость 1 квадратного метра конкретного договора, и обязал ответчика вернуть излишне полученные средства за 4,5 кв.м.

Выводы: как видите, изменения в законодательстве до сих пор неоднозначно трактуются на рынке первичного жилья в части оценки балконов и лоджий. Однако, судебная практика свидетельствует, что если цифры по договору и техническому паспорту квартиры расходятся, то каждый дольщик имеет право истребовать возврата излишне уплаченной суммы.

Что такое кадастровая стоимость квартиры и как ее узнать

Кадастровая стоимость квартиры – это стоимость квартиры на рынке недвижимости, которая рассчитывается и устанавливается Федеральной Службой Кадастра и Картографии (Кадастровой палатой). С декабря года кадастровая стоимость квартир повысилась в несколько раз. Это связано с тем, что Кадастровая палата хочет приравнять ее всё ближе к рыночной.

Когда и зачем требуется узнать кадастровую стоимость квартиры? Прежде всего, ее нужно знать для того, как будет начисляться налог на жилую площадь (из них 20 квадратных метров не будет облагаться налогом). Кроме того, это требуется при продаже жилья или разделе квартиры.

Стоит учесть, что кадастровая стоимость квартиры меняется. Происходит это по следующим причинам:

Прошло 5 лет с момента кадастровой оценки жилья. Последний раз данные обновлялись в году. Это означает, что бывшая на тот момент кадастровая стоимость могла измениться в большую или меньшую сторону. Соответственно актуальную кадастровую стоимость можно узнать только в Кадастровой палате . Изменилась стоимость недвижимости в районе, где расположена квартира. Автоматически кадастровая стоимость на нее также меняется. Вас не устроила оцененная стоимость, Вы подали заявление в установленной форме в судебные органы. После проверки судебным решением могли признать кадастровую стоимость недействительной и переоценить стоимость жилья.

При продаже квартиры нужно собрать множество документов и справок. По данной ссылке ознакомьтесь с подробным списком документов для продажи.

Так или иначе, чтобы узнать в соответствии с чем Вам назначили определенную сумму налога за квартиру, требуется определить ее кадастровую стоимость.

Если не знаете, как узнать кадастровую стоимость, то ниже представлены 3 способа.

Способ №1 #8212 на сайте Росреестра

Кадастровую стоимость квартиры можно узнать на сайте Росреестра, введя ее адрес. Но на практике данные о квартире могут быть устаревшими или вообще не быть.

Инструкция такова:

Перейдите на данную страницу Росреестра . Чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу на открывшейся странице ниже.
Выберите чекбокс #171 Адрес#187 Выберите #171 ГКН#187 (Государственный Кадастр Недвижимости) Далее выберите и введите данные адреса квартиры: субъект (область, край и т.п) район тип населенного пункта населенный пункт тип улицы введите название улицы, номер дома, номер квартиры и т.д.

(Нажмите на картинки для увеличения)

Как введете данные адреса внизу нажмите на «Сформировать запрос».

При необходимости все эти данные можно распечатать.

Выписаться из квартиры, находясь в другом городе можно двумя способами. По ссылке представлены эти способы.

Способ №2 #8212 на самом кадастровом паспорте

Кадастровую стоимость можно посмотреть на самом кадастровом паспорте квартиры.

Если кадастрового паспорта на руках нет, то по этой ссылке есть подробная инструкция. Также если паспорт был получен до года включительно, то стоимость на нем может быть не указана или указана неактуальная, т.к. данные обновлялись в году (была инвентаризация), а когда именно – неизвестно.

Способ №3 #8212 узнаем в Кадастровой палате

В случае если кадастровая стоимость требуется в виде официального документа с печатью (выписки):

Необходимо отправиться в Федеральную Службу Кадастра и Картографии (Кадастровую палату) своего города и подписать заявление установленного образца, данное на подпись регистратором.

При себе нужно иметь в обязательном порядке:

свидетельство о праве собственности на квартиру свой паспорт или паспорт и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо поэтажный план жилья (входит в технический паспорт или имеется в отдельном виде) экспликация (подробное пояснение к плану квартиры, которое содержит: адрес, дату о выдаче, дату о последнем обследовании, площадь жилья и ее распределение входит в кадастровый паспорт).

Если нет на руках поэтажного плана и экспликации. сначала потребуется отправиться в БТИ, где и выдаются эти документы. Необходимо иметь:

паспорт собственника или паспорт и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо свидетельство о праве собственности на квартиру кадастровый паспорт квартиры.

В БТИ подписываете заявление предоставленное сотрудником. Все документы сотрудник забирает в виде копий, оригиналы остаются у Вас. Далее Вам выдадут расписку о получении Ваших копий документов, в которой указана дата получения поэтажного плана и экспликации. Примерный срок изготовления до 10 дней. Расписку выдают лично в руки и бесплатно.

После подачи заявления и документов регистратор выдает расписку о получении от Вас оригиналов документов на предоставление данных с Кадастровой палаты.

В расписке указана дата получения выписки с кадастровой стоимостью, обычно через 5-7 дней после Вашего обращения. Но не всегда Кадастровая палата укладывается в назначенные сроки, бывают задержки до 3 дней. О готовности выписки можно узнать по телефону, указанному в расписке.

В назначенный день получаете выписку с указанной в ней кадастровой стоимости квартиры. Выдается она лично в руки и бесплатно.

Если же вместо кадастровой стоимости требуется реальная, с учетом всех индивидуальных особенностей, то целесообразнее обратиться к независимым экспертам-оценщикам.

Перечень документов и справок для продажи квартиры достаточно ёмкий. Здесь перечислен не только список документов и справок, но и инструкции где и как их подготовить.

Если у Вас есть вопросы по поводу кадастровой стоимости квартиры пишите в комментариях.

Источники: http://balkongid.ru/ploshad-balkona, http://obalkonah.ru/remont-otdelka/vhodit-li-lodzhiya-v-obshhuyu-ploshhad-kvartiry-188, http://prozhivem.com/kvartira/drugoe/kadastrovaja-stoimost.html