Непосредственное управление многоквартирным домом

Каковы особенности непосредственного управления многоквартирным домом?

Жилищный кодекс Российской Федерации возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных форм управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Казалось бы, это должно решить многие проблемы, но в действительности многие жители столкнулись со значительными трудностями при выборе одного из трех способов управления многоквартирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации.

Как показывает практика, интересам жильцов в многоквартирном доме в настоящее время наиболее полно соответствует способ непосредственного управления домом.

Однако, именно этот, наиболее приемлемый способ недостаточно проработан в действующем российском законодательстве, что вызывает серьезные трудности как в процессе принятия решения о выборе способа управления домом, так и в процессе реализации принятого решения.

Попробуем рассмотреть плюсы и минусы данного способа управления многоквартирным домом.

В соответствии с изменениями, внесенными в Жилищный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 4 июня года № 123-ФЗ О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации , при управлении многоквартирным домом управляющей организацией последняя обязана быть исполнителем коммунальных услуг. Во исполнение указанных требований, управляющая организация должна заключить договоры поставки коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающим организациями, своевременно оплатить ресурсы, потребленные жителями многоквартирного дома, произвести начисление платы за коммунальные услуги населению, сформировать, распечатать, доставить населению квитанции.

Однако, учитывая, что собираемость платежей за коммунальные услуги с населения составляет менее 100%, у управляющих организаций возникают дополнительные расходы, связанные с предоставлением коммунальных услуг.

В связи с этим, некоторые управляющие организации заявляют о возможном банкротстве организации в случае возникновения дополнительных расходов и предлагают жителям изменить способ управления многоквартирным домом с управления управляющей организацией на способ непосредственного управления домом собственниками помещений.

При выборе жильцами способа непосредственного управления многоквартирным домом договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения с ресурсоснабжающей организацией от своего имени.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме не несут ответственность за задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организацией или своих соседей, что является безусловным плюсом.

Обслуживание жилья в этом случае осуществляется либо силами самих собственников, либо силами привлеченных на объект подрядных организаций, в роли которых может выступать и одна управляющая компания.

Собственники помещений на основании решений общего собрания заключают с управляющей организацией договор только на текущее содержание и ремонт общего имущества. В свою очередь, управляющие организации в этом случае не несут расходы, связанные с предоставлением коммунальных услуг.

Необходимо отметить и ряд существенных недостатков для жителей при выборе этого способа управления домом:

• законодательством не определены существенные условия договора на обслуживание общего имущества, что может позволить управляющим организациям составлять указанный договор с учетом только собственных интересов, а не жителей
• не определена форма контроля со стороны жителей за обслуживанием общего имущества
• не определены периодичность и форма отчета управляющей организации
• заключение договоров на отдельные виды услуг по содержанию общего имущества (например, обслуживание газового оборудования, вывоз твердых бытовых отходов) может быть возложено непосредственно на собственников или на представителя собственников, что не обеспечит должного контроля за оказанием данных услуг.

Кроме этого, при выборе собственниками помещений способа непосредственного управления многоквартирным домом не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.

В чем же еще преимущества и недостатки непосредственного управления многоквартирным домом перед другими способами управления?

Существует мнение, что непосредственное управление наиболее экономное.

Собственники помещений при непосредственном управлении не создают юридическое лицо, а их интересы в отношениях с третьими лицами представляют уполномоченные ими лица по доверенности.

В этом случае отсутствуют какие-либо посредники в управлении домом, поэтому нет необходимости платить управленческому персоналу на содержание штата товарищества собственников жилья или за услуги управляющей организации. Жильцы сами решают, кто из них или любое другое лицо, которому они доверяют, будет вести переговоры с поставщиками товаров и услуг для содержания и ремонта дома.

Однако это касается только расходов на управление домом. Остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники помещений такого многоквартирного дома несут в обязательном порядке.

Одним из недостатков непосредственного способа управления многоквартирным домом является отсутствие права на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта.

Собственники помещений многоквартирного дома, выбравшие непосредственное управление домом не могут претендовать на предоставление финансовой поддержки при проведении капитального ремонта по Федеральному закону О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства , так как в соответствии с законодательством к участию в программе капитального ремонта с привлечением средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства допускаются лишь дома, выбравшие для себя управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам и управляющей организацией.

Кроме этого, надо отметить, что, как показывает практика, способ непосредственного управления многоквартирным домом наиболее эффективен для домов с небольшим количеством квартир, поскольку при непосредственном управлении любые решения принимаются общим собранием собственников помещений. Если же в доме проживает большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной, может возникнуть много проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А одному человеку, которому будет поручено действовать от имени всех собственников в отношениях с третьими лицами и решать массу вопросов, связанных с обслуживанием жилья будет достаточно сложно.

Поэтому собственникам помещений, прежде чем решиться на непосредственное управление своим домом, необходимо взвесить все плюсы и минусы.

Список ОИВ Государственная жилищная инспекция Омской области Полезная информация

НЕПОСРЕДСТВЕННЫЙ СПОСОБ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

В статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) указано, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменён в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Права и обязанности собственников помещений в многоквартирном жилом доме при непосредственном управлении таким домом:

согласно части 1 статьи 164 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений должны заключить договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, на основании решений общего собрания указанных собственников.

При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

На основании части 2 статьи 164 ЖК РФ договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, с ресурсоснабжающей организацией от своего имени. Данным договором регулируется потребление и оплата указанных услуг.

В этом случае ответственность за режим и качество подачи холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также водоотведения, несёт ресурсоснабжающая организация. Граница ответственности за обслуживание и содержание наружных инженерных сетей должна быть установлена в вышеуказанных договорах.

Обслуживание и содержание наружных инженерных сетей должно обеспечиваться ресурсоснабжающей организацией, а внутридомовых инженерных систем - будет являться непосредственной обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме (как и в договоре энергоснабжения), и должно будет реализовываться собственниками самостоятельно, либо лицами, привлекаемыми ими по отдельному договору подряда.

Следует отметить, что в соответствии с частью 3 статьи 164 ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление домом, от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений или иное лицо, не являющееся собственником помещения в данном доме, но наделенное соответствующим полномочием, удостоверенным доверенностью, выданной ему всеми или простым большинством собственников помещений в таком доме.

Подпунктами а, б пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 установлено, что общее имущество собственников многоквартирных домов должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надёжности и безопасности многоквартирного дома безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.

Согласно части 2.1 статьи 161 ЖК РФ при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 № 491 Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность ), правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (Постановление Правительства РФ от 06 мая № 354 О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов).

Таким образом, основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов, связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома.

Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом - тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов достаточно сложно.

Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.

ПРОТОКОЛ № 1

общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу:

г. Омск,  _______ ,  проводимого в очной форме

г. Омск                                                                                                                                   « __ »  _____ г.

«___» ____________ года проходило очное голосование собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Омск, ул. ______________

1.Инициатор собрания: ____________________ кв. № _______

2. Общая площадь помещений  ____  кв.м.

(площадь жилых и нежилых помещений без мест общего пользования)

3. Приняли участие:    _____ % от числа  собственников

Кворум  имеется. Собрание  правомочно.

Повестка дня общего собрания собственников помещений:

1 Организационные вопросы:

1.1 Выбор председателя  общего  собрания собственников помещений

1.2  Выбор секретаря общего  собрания собственников помещений

2 Выбор способа управления многоквартирным домом – непосредственное управление

3 Выбор в качестве обслуживающей организации  ООО «ЖКО «Полет»

4 Выбор  лица, уполномоченного на представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами с полномочиями на подписание от имени собственников помещений уведомлений о выборе (изменении) способа управления многоквартирным домом, подписание договора с ресурсоснабжающими организациями, а также подписание договора на оказание услуг, выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме с ООО «ЖКО «Полет» - собственника помещения (квартиры) № __________________________

5 Наделение полномочиями ООО «ЖКО «Полет» представлять интересы собственников многоквартирного дома в ресурсоснабжающих организациях по всем вопросам, в том числе представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами с полномочиями на согласование, подписание договоров с ресурсоснабжающими организациями

6 Утверждение текста договора на оказание услуг, выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме предложенный ООО «ЖКО «Полет».

7 Утверждение размера платы, порядка определения и изменения размера платы

8 Определение места хранения протоколов и решений общих собраний собственников помещений.

По вопросу 1.1 слушали: _____________,  который предложил избрать Председателем собрания __________________ собственника квартиры №  _______

Голосовали (в кв.м.): «за» _____ (здесь и далее из числа присутствующих с учетом наличия кворума), «против» ___. «воздержались»___.

Принятое решение:

Председателем общего собрания выбран:          ________________

По вопросу 1.2 слушали: ______________. который предложил избрать секретарем общего собрания: _______________ собственника квартиры № ____

Голосовали (в кв.м.): «за» ______, «против» ______, «воздержались» _____.

Принятое решение:

Секретарем общего собрания выбран: ____________

По второму вопросу слушали: ______________, который предложил избрать (изменить) способ управления многоквартирным домом в соответствии со ст. 161 ЖК РФ «непосредственный способ управления».

Голосовали (в кв.м.): «за» ______, «против» ______, «воздержались» _____.

Принятое решение: Избрать способ управления многоквартирным домом - «непосредственный способ управления».

По третьему вопросу слушали. _______________, который предложил в  качестве обслуживающей организации  ООО «ЖКО «Полет».

Голосовали (в кв.м.): «за» ______, «против» ______, «воздержались» _____.

Принятое решение:

Утвердить в  качестве обслуживающей организации  ООО «ЖКО «Полет».

По четвертому вопросу слушали: ______________. который предложил в качестве лица,  уполномоченного на представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами с полномочиями на подписание от имени собственников помещений уведомлений о выборе (изменении) способа управления многоквартирным домом, подписание договора с ресурсоснабжающими организациями, а также подписание договора на оказание услуг, выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме с ООО «ЖКО «Полет» - собственника помещения (квартиры) № _____________________

Голосовали (в кв.м.): «за» ______, «против» ______, «воздержались» _____

Принятое решение:

Утвердить в качестве лица,  уполномоченного на представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами с полномочиями на подписание от имени собственников помещений уведомлений о выборе (изменении) способа управления многоквартирным домом, подписание договора с ресурсоснабжающими организациями, а также подписание договора на оказание услуг, выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме с ООО «ЖКО «Полет» - собственника помещения (квартиры) № ______________________________

По пятому вопросу слушали. ___________________, который  предложил наделить полномочиями ООО «ЖКО «Полет» представлять интересы собственников многоквартирного дома в ресурсоснабжающих организациях по всем вопросам, в том числе представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами с полномочиями на согласование, подписание договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Голосовали (в кв.м.): «за» ______, «против» ______, «воздержались» _____

Принятое решение:

Наделить полномочиями  ООО «ЖКО «Полет» представлять интересы собственников многоквартирного дома в ресурсоснабжающих организациях по всем вопросам, в том числе представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами с полномочиями на согласование.

По шестому вопросу слушали: ____________, который предложил после изучения и обсуждения предлагаемой ООО «ЖКО «Полет»  редакции договора на оказание услуг, выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме,  утвердить предложенный текст (редакцию) договора.

Голосовали (в кв.м.): «за» ______, «против» ______, «воздержались» _____

Принятое решение:

Утвердить текст договора на оказание услуг, выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме предложенный ООО «ЖКО «Полет».

По седьмому  вопросу слушали: ____________,  которая (ый) предложил (а) утвердить размер платы, взимаемой с собственников помещений в соответствии с ежегодным постановлением Администрации г. Омска (с правом исключения или добавления каких-либо услуг и уменьшения/увеличения объема услуг, не предоставляемых или предоставляемых в большем объеме).

Принятое решение:

Утвердить порядок определения  размера платы за содержание жилья соразмерно  ежегодным Постановлениям Администрации г. Омска, которыми утверждаются размеры платы по договорам социального найма жилья.

Голосовали (в кв.м.): «за» ______, «против» ________, «воздержались» ____.

По восьмому вопросу слушали: _____________, который предложил утвердить местом хранения настоящего Протокола,  администрацию ООО «ЖКО «Полет», по адресу: г. Омск, ул. Степанца, д. 3/1

Голосовали (в кв.м.): «за» ______ «против» ______, «воздержались» _____.

Принятое решение: Утвердить местом хранения Протокола администрацию ООО «ЖКО «Полет» по адресу: г. Омск, ул.Степанца, д.3/1.

Председатель собрания                                                                                __________

Секретарь                                                                                                    ___________

Источники: http://www.admomsk.ru/web/guest/progress/legalculture/consultation/-/asset_publisher/Q1Kp/content/354564, http://gzhi.omskportal.ru/ru/RegionalPublicAuthorities/executivelist/GZHI/information/24-09-.html, http://www.ykpolet.ru/tipprotokol.html